作者：丁祖昱，上海易居房地产研究院副院长，易居（中国）控股有限公司执行总裁

今天讲讲对商业地产的看法，首先要申明的是，我们所谈的是狭义上的商业地产，主要是零售商业这一块，而不涉及酒店、写字楼等业态。

目前绝大多数地方政府对于城市经济繁荣、居民消费水平的认识还停留在5-10年之前，将人均商业面积数据作为衡量城市商业繁华程度的主要标准。

在这样的指导思想之下，我们看到诸多二线城市目天量的商业地产新开工规模——根据目前各地综合体项目（包括商业、酒店和写字楼，大头是商业）的投资开工规模，预计到2015年前后，成都将拥有近3000万平方米的综合体，与北京、上海对等。

截止2012年底的一份数据称，成都当时新建开工、开业运营的商业综合体多达118家，其中包括了各种全球第一，亚洲第一，中国第一的商业项目拔地而起；另外，昆明、西安、沈阳、合肥、重庆等多个二线城市未来3-5年内综合体增量也超过1500万平米。

客观上讲，2011年前后，整个房地产行业曾经掀起过一波商业地产投资热，包括诸多全国品牌型房企在内，加大商业地产在业务结构中的占比一度成为大家共同的发展方向，但好景不长，行业对这块的热度已经明显下降。

短短3-4年时间，大多数介入其中的企业发现商业地产招商困难了，商家开始朝南坐了，租金开始不升反跌了，人才开始短缺了，员工工资炒上去了，海外基金不收购项目了，国内基金都转成债了，项目开业期都延后了，“砖家”也开始不看好商业地产未来趋势了……

时至今日，除了万达等极个别企业仍在如火如荼地扩张之外，从整个行业角度上看，商业地产已经从地方政府眼里的香饽饽、业内一致认同的传统住宅开发业务的突破口，重又回归了先前的冷清。

在我看来，商业地产由热转冷既有必然原因，也有偶发因素。

首先，大多数一时冲动进入商业地产领域的企业缺乏对这块市场客观规律的认知。与住宅地产相比，商业地产最大的不同点是其项目从开业到盈利需要一个培育的过程，业内有句话叫“3年养、6年平、9年赚”，以上海的港汇、恒隆和新天地为例，如今风光无限的这三个商业广场，在开业之初都曾有惨淡的时候，恒隆广场开业之初门可罗雀，新天地在很长一段时间内本地消费者寥寥无几，而港汇广场2013年租金收入预计将接近15亿港元，同比增幅将有15%左右，但很少有人知道1999年其开业第一年的租金回报仅仅可怜2200万港币，与其55亿港元的投资额相比就是九牛一毛。在我看来，目前大多数企业在转型商业地产时并没有对培育期，以及这其中产生的等待成本有足够的估计。

其次，电商对传统零售型商业模式形成巨大冲击。近年来，电商正逐渐摧毁传统商业地产模式，君不见双11、双12所引发的互联网购物狂潮，其一天的销售额就能超过传统零售型商业企业一年的规模。

在我看来，目前传统商业的中低端标准型商业和高端奢侈型商业都前途暗淡，前者被电商的价格优势和便利性打得无还手之力，而对于后者，目前传统零售型商业正逐渐沦为试衣间，客户在商场中看到实物产品之后可以直飞香港、美国、欧洲去购买，从数据上看，近几年来中国人海外购买奢侈品的消费量持续大幅攀升便是明证。

至于未来商业地产的发展，我有三点建议：

首先，地方政府要改变原有落后的对城市商业繁荣的评价方式，及时调整规划。部分商业地产规划体量过大，商业地产用地出让体量过大的城市要及时调低，另外，城市土地出让结构也应及时调整，增加住宅类用地的所占比例，降低商业用地占比。

正如上文所说商业地产项目需要培育，而这个培育其实就是消费聚集的过程，这里我简单谈一下商业项目消费者聚集的三种模式：

其一是目的性消费聚集，这类项目往往在整个城市都具有标杆意义，与众不同，消费者无论在多远的地方都会定期前往消费；

其二是商务区消费聚集，这类项目周边往往有大片的高级写字楼，其白天拥有稳定的中高收入白领群体的需求支撑；

其三是居住区消费聚集，这类项目周边有大量居住人口，消费者主要来自于项目半径500米、半径1公里以内的居民。

在我看来，第一类目的性消费项目打造极为不易，我国一线城市早期有些规模大、设施全、业态丰富的购物中心曾经做到过目的性消费，但随着同质化竞争的日益普遍，后期这类项目的塑造越来越困难，第二类商务区型项目主要集中在一线城市的核心区域，数量极少，第三类居住区型项目才是当前一二线城市中最有生命力的商业地产项目。

因此我建议未来二线城市层面上在规划商业地产区位的时候更多地考虑在成熟居住区域的周边。

其次，模式选择上，应对电商的冲击，商业地产传统运营形式应做出改变，大力发展体验型商业，引入更多创新的商家收入分配方案。事实上，在传统商业业态中，如餐饮、娱乐、教育、电影等体验型产品并不受电商的影响，现在在一二线城市的商业地产项目中，经常可以看到这样一种奇观，餐饮店、电影院等场所人满为患，但大量的零售专卖店却门可罗雀。

而在传统商业地产的赢利模式中，对待餐饮等商家往往采取租金为主、扣点为辅的方式，我建议在目前的大环境下，可以考虑增加体验式商业的占比，并对这类租金杀手型的商家，在租金收入之外更多分享其营业额的收益。

再次，对开发商来说，我建议：

1、用谨慎的态度来对待商业地产，对商业类项目潜在供应规模偏大，市场明显供过于求的城市要敬而远之；

2、用专业的方式来操作商业地产，这里的专业体现不仅体现在前期项目定位上，更体现在后期运营上，在我看来，未来企业在决定是否做商业地产、在什么地方做商业地产、做多大的商业地产，花多少时间去培育时，应当回归商业地产的本质，即分析周边人口的规模，消费能力及消费习惯等，而过去几年政府拍脑袋地规划、房企盲目乐观地投资、研究机构胡乱应付地建议的时代已经过去；

3、项目规划时要对未来3-5年城市或区域的消费模式要具有一定超前性，当前整个社会发展进步的速度比过去任何一个时间段都要快，人们的消费习惯和消费偏好也无时不在发生改变，事实上电商本身也是一种新兴的消费模式，我认为商业地产项目在区位选择、业态配比等规划部分都要有相当的前瞻性，才能使项目顺利跟上消费模式的变化。

最后，我以行业内流传的一段话结束今天的讨论，“做住宅的是小学生，做写字楼的是中学生，做商业地产的才是大学生”，而目前我国商业地产市场的现状是真正的大学生太少，但商业地产项目太多，未来，这块市场如何发展下去，将是对所有开发商的重大挑战。