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2018-10-24 15:06:00
存量时代:城市更新的8大军规

 

城市更新,也是产业升级的过程。一个城市,是否能在未来的竞争中胜出,关键看其城市产业的能级是否得到了提升,是否能向高价值、高创新的高端产业转型。
 

案例1 金丝雀码头CanaryWharf 

 

军规1:城市更新,本质上是生活方式的更新 
  

金丝雀码头位于伦敦多克兰地区。在过去,这个金丝雀码头曾经是世界贸易的集散地,繁华而先进,人称“不夜码头”,然而在上世纪60年代,更为先进的技术开始出现,金丝雀这个22平方公里的码头开始衰落下去,1980年,码头彻底废弃。80年代中期,伦敦市政府成立了码头区开发公司,开始全面改造这一地区。 

 

一家加拿大开发公司包下这块地盘,改造方案是集写字楼、商业、会议宴会中心及轨道交通等于一体的大型综合体项目。包括24栋写字楼建筑,5家购物中心,1家百货公司,1个体育和健康中心,2个会议宴会中心,2个轻轨站,1个金丝雀码头地铁站。1991年首期项目落成,区域内主导产业以金融服务业和传媒业为主。 

 

在金丝雀码头众多的摩天大楼中,许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通,以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户,仅员工就有8万之众。 

  

并且,金丝雀码头不光是有金融、商业、出版行业,教育领域也插进来了。如伦敦城市大学就在这里抢占了一块地盘,与之配套的服务行业更是涌了进来,如国际知名品牌四季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店以及宜必思酒店,还有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂,从商业街购物中心到设计师品牌店,这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展,丰富了这里的环境与人们的生活。 

  

案例2 萧条的底特律 

 

军规2:城市更新,必须重视产业升级 
   

底特律曾经是美国汽车工业代名词,上世纪50年代是底特律最辉煌的时期,坐拥三大汽车巨头(福特、通用和克莱斯勒)、人口180万,为美国第五大城市。底特律为什么失败? 
 

由于缺乏远见,底特律始终将自己与汽车这一单一产业和大公司绑定。大公司压制竞争和创造精神,汽车产业装配线使用半熟练工人,高中生就能获得好工作和优厚的待遇,使得劳动力素质难以提高。 

  

底特律不仅没有及早对人进行投资,而且当城市已经走向衰败后,将钱投资于建造,希望通过大规模的基础设施建设和城市更新改造,让城市重新复兴。这是底特律失败的另一根源。 

  

一些大规模的城市建设,包括:文艺复兴中心、“人民运载”捷运、商务中心(西杰斐逊大街150号、底特律第一中心)、大型公寓(米兰德中心公寓、河边产权公寓、港口镇公寓)、工厂(通用底特律/哈姆特拉米克装配厂、克莱斯勒杰弗逊北美装配厂)、底特律接收医院、乔路易体育馆等等。 

 

结果呢?文艺复兴中心只有过短暂的辉煌,由著名设计师设计,完成了7幢大楼,坐落于底特律市中心。整个建筑群50万平方米,是世界上最大的商业空间。最初的确吸引了一些商业的集聚:三个赌场、两个体育馆、两个宾馆。但这一切,更多的是粉饰。由于产业下滑,人口锐减,经营压力越来越大,最后,福特公司将当年3.5亿美元建造的文艺复兴中心,以不到1亿美元的价格卖给了通用公司。 
 

巨资建造的“人民运载”在空荡荡的大街上悬空行使,原计划每年运载1500万人次,实际每年只运载200万人次。每5毛钱的车费,市政府补贴3美元。 

  

现在,底特律开始将那些废弃的住房夷为平地,种上树和草。这样至少可以美化环境,降低公共服务成本。而此时的政府已债台高筑到不得不由密西根州接管,以防止美国历史上最大的一次城市破产。 

 

而反观中国的城市化进程,一方面是鬼城与空城的现象,这即是“筑巢引凤”的悲剧结果,另一方面是单一产业造成的城市衰落,比如东莞,在08年金融危机爆发后,约一千万人的东莞,半年之内就减少了两百万人。鄂尔多斯康巴什是一个更加极端的案例,至今规划八十万人口的城市只有二万人。同样的例子在大都会一线城市上海也有如临港新城等。 

  

城市从来不是建造出来的,而是在进行人力资本投资、推动产业不断升级之后的一个产业生态系统载体。所以,城市一定及早做好产业结构转型准备,不能再局限于传统的产业结构中,而是应当拓宽视野,更加关注城市未来的产业生态系统,构建能够吸引人才,促进产业升级的城市更新平台。 

 

案例3 毕尔巴鄂 

  

军规3:城市更新,需要重视设计与创意 

 

西班牙北部城市毕尔巴鄂,和上海有点像,1950年代从生活城市变成冶金工业基地,1990年代开始城市转型,把一个冶金工业基地转变为一个文化的地标, 

  

毕尔巴鄂,因航海和工业革命显赫一时,钢铁厂、造船厂都曾是这里最重要的经济支柱。 

然而,航运的转移,持续的工业危机,再加上1983年大洪灾,使毕尔巴鄂看似无可挽回地走向衰落,而一切改变都缘于一座博物馆的诞生——毕尔巴鄂古根海姆博物馆。 

 

1991年,面对城市转型的挑战,毕尔巴鄂市政府与古根海姆基金会共同做出决定:邀请美国建筑大师弗兰克·盖里设计古根海姆博物馆。
  

惊艳世人的博物馆一炮走红,在“古根海姆效应”影响下,毕尔巴鄂成功地从一个衰落的工业老城转型成为全欧洲生活、旅游、投资条件最好的城市之一,游客们蜂拥而来,只为一睹这个建筑史上最大胆的建筑。 
 

仅仅6年,启动项目的资金便全数收回,同时还为毕尔巴鄂带来了上亿欧元的收入,城市活力随之复苏。 
 

如今的毕尔巴鄂,已经成为闻名于世的“设计之都”,来自世界各地的艺术家和设计师云集于此,使这座城市焕发出蓬勃生机,而现在,这个城市的目标是:成为欧洲的商务中心。  

  

案例4 市北高新区 

 

军规4:重视人行尺度,注入有情感连接的社区生活 

  

市北高新园区是上海中心城区市级开发区,是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一,直线距离仅8公里。园区东临泗塘河,西至彭越浦河,北至走马塘河和场中路,南至汶水路,园区规划面积3.15平方公里。 

这里毗邻原上海老工业基地——彭浦工业区,曾经集聚近50家大中型工业企业,是一个典型的工业化城市社区。 

 

FTA在国际竞标中胜出,目标就是将工业区整体升级为产城融合的社区。 

 

在规划中,FTA将原来碎片化的城市整合成一个有街道、有文化、有生态的完整产业及人文社区。 

 

特别值得一提的是,设计以保留原有工业文化遗址为原则,并没有对铁路轨道进行拆除,而是融入人文及自然,打造了一个有特色有温度的园区。
  

案例5 巴黎左岸 

 

军规5:城市更新,当地的文脉不能变
   

巴黎塞纳左岸地区是法兰西文化的摇篮。为平衡巴黎城市东西部的发展,自20世纪80年代巴黎市政府就开始了东部塞纳河左岸地区的发展战略研究,经过多年的规划研究和设计竞赛,于1990年始针对塞纳河左岸地区130公顷的铁路、仓储与工业闲置用地,进行了有步骤的整体改造建设,目标是形成一处文化、教育、办公、居住等多功能融合的富有吸引力和活力的综合片区。 

  

设计者们首先要考虑的是,如何延续巴黎的文脉。巴黎城市对于文化的珍惜重视,以及,那里的艺术家和学者的作用,成为法国艺术和文化进步最重要的驱动力。著名的左岸咖啡馆,就是这种驱动力的一部分。很多的哲学家作家,在那里写下了改变世界的著作。同时,在城市已经发生了深刻变化的时代,城市建设者们需要重新思考街道与街坊、个性建筑、人居环境、心理需求(光线、实现、面积、邻里交往等)以及街坊的城市形态等问题。 

 

所以,在巴黎塞纳左岸地区改造的过程中,充分尊重现有地形地貌,尽可能地保留和重新利用了原有历史建筑,同时重视和最大化地利用了城市基础设施,建设戴高乐桥、METEOR地铁线、法兰西大道、塞纳河步行桥,进而改善地块内部与周边之间的联系;并充分利用其悠久的历史文化,发掘其文化内涵与潜力,以历史文化环境的保护和再生为核心进行滨水区开发。 

   

伦敦、巴黎、东京、纽约、巴塞罗那成为世界文化城市并不是因为大型的硬件设施,也不是因为大规模地开发。而是因为这些城市拥有其他城市所没有的文化氛围和新观念,以及推进新思想和观念的环境。 

  

案例6 超级线性公园 

 

军规6:用“众创”思维去做城市更新 

 

哥本哈根的超级线性公园是一个超级的建筑,景观,艺术结合体,其包含了60多个不同文化背景城市的展览,在丹麦哥本哈根市中心这样一个单一种族的区域,掀起了一项别开生面的挑战和展示。 

  

三个色彩鲜明的区域分别有着自己独特的氛围和功能,红色区域为相邻的体育大厅提供了延伸的文化体育活动空间,黑色的区域是当地人天然的聚会场所,绿色的区域提供大型体育活动用地。在三个区域的基础之上,展示全球60个城市上百件艺术品。 

 

在设计的过程中,让当地居民充分参与。避免先入为主而实现了最大的公共性。BIG认识到这个项目不仅仅是一个城市设计,更是一个全球城市最佳展示区。除了公共家具,在植物的选择上也强调物种多样性:日本的樱花,落叶松;中国的棕榈;黎巴嫩的雪松等等。 

 

无论你来自哪里,无论你说什么语言,在这里,你都能找到共同对话的基础,这里像是一个国际会客厅,欢迎世界上每一个角落的人。 
 

案例7 高线公园
  

军规7:城市与自然的平衡 

 

高线公园(HighLine Park)是一个位于纽约曼哈顿中城西侧的线型空中花园。原来是1930年修建的一条连接肉类加工区和三十四街的哈德逊港口的铁路货运专用线,后于1980年功成身退,一度面临拆迁危险。在纽约FHL组织的大力保护下,高线终于存活了下来,并建成了独具特色的空中花园走廊,为纽约赢得了巨大的社会经济效益,成为国际设计和旧物重建的典范。高架公园为重振曼哈顿西区做出了卓越的贡献,是当地的标志,有力刺激了私人投资。 
 

2005年纽约市对高架周边地区进行了重新分区,在鼓励开发的同时保留社区特色、已有的艺术画廊和高架铁路。 

 

2006年重新分区审批通过、高架公园改建开始后,临近高架的项目建设许可签发增加一倍,至少有29个大型开发项目动工(已完成19个,在建10个)。这29个项目总投资超过20亿美元,产生12,000个工作,新建2,558套居住单元,1000间酒店客房,超过424,000平方英尺办公空间和85,000平方英尺艺术展示空间。 
 

新区和公园的组合使这里成为纽约市增长最快、最有活力的社区。 

从2000年到2010年,新区人口增长了60%。 

 

2011年的时候High Line被称为黄金2.3公里,已经为纽约政府创收了10亿美金。而民众对这个公园的热爱,使得很多人愿意自发参与公园的维护。公园、NGO、民众、政府、开发商的关系得以进入良性互动。 
 

案例8 田子坊 

 

军规8:城市更新,需要获得原住民的支持 

 

位于泰康路210弄深藏闹市区中的田子坊,原是上世纪50年代典型弄堂工厂群。1998年艺术家陈逸飞将工作室迁入此后,田子坊逐渐成为视觉创意设计机构争相进驻的热土。2005年被授予上海创意产业聚集区。2004年11月,从第一家居民里弄出租开始,田子坊规模逐渐扩大,形成保护历史风貌、改善生活环境和发展创意产业和谐共存的新模式。 

  

自田子坊内住宅出租的周心良老先生开始,原住民纷纷加入出租行列。在居民区开始转换功能之初,很多原住民就积极为寻求健康持久的田子坊发展而进行规范化管理,加入田子坊业主委员会,引入遵守工厂区的业态准入机制,控制田子坊朝向文化产业发展。虽有少数负面声音,但总的来说,田子坊内绝大多数原住民对坊内创意文化产业的兴旺持支持态度。 

  

田子坊内原有671户原住民,现在去向分为多种。部分原住民已迁出田子坊,剩余仍生活在坊内,继续营造着熟悉的旧上海里弄记忆。迁离田子坊的原住民部分靠着高额的租金,较为轻松地在周边负担功能齐全的套房,从而极大地改善生活环境,也能够持续地从田子坊更新中获得利益。也有部分原住民租客邀聘、自主自营商店等方式重回田子坊工作。 

   

在田子坊更新的过程中,原住民能够积极地参与到更新过程中。城市更新与否,城市更新的方向,是否拆迁,在这个过程中原住民都有权利去参与,有权利去表达自己的诉求,也能够在一定程度上决定某个过程。 

  

艺术家、商家被吸引入驻田子坊的原因,在于田子坊自身旧上海的生活气息,人文资源浓厚,在于根植于城市文脉的居民日常场所记忆被很好地保留了下来。在自下而上的更新中,艺术家、商家、原住民都根据自身诉求对田子坊的更新提出了要求,但共有的坚持是城市更新都应该保留原汁原味的日常生活氛围、场所记忆和场所片景。(TOP产业办公研究院) 

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