2020年，新冠疫情导致全国商品零售额下降，商业地产行业面临着前所未有的挑战。从年初行业持续承压到二三四季度的逐步复苏，商业地产行业的发展整体呈现两极分化的态势。在不可抗力影响的时点下，如何突破激烈的同质化竞争，运营模式成为了关键命题。

疫情下商业地产行业呈现先抑后扬的态势

2020年12月，新开业购物中心数首次超过2019年实现正增长，商业地产从业者信心逐步恢复。2020年新开业购物中心数为373家，同比下降近30%。受疫情影响，前三季度购物中心开业数明显下滑，在第四季度才呈现逐步回升的趋势。

2020年中国商品零售额同比下降2.3%，实物网上商品零售总额逆势增长14.8%，网上购物成为疫情下消费者最主要的消费手段之一，购物中心也纷纷通过线上平台、微信社区、自媒体、直播间等多种方式触达消费者。

得益于国内疫情的有效控制，线下消费从四月份开始回暖，奢侈品消费从海外回流，推动高端购物中心销售额实现大幅增长。北京SKP以177亿元的业绩，再度成为2020年度购物中心的店王，业绩同比增长15.69%；上海恒隆广场的销售额同比上涨近六成，成为2020年营收增长率最高的购物中心；南京中央商场新街口店为调查组中唯一呈现负增长的标杆购物中心。

1）头部房企运营规模稳步上升，整体呈现积极拓展态势

营运规模是衡量一家上市公司运营能力的基础，疫情下，头部房地产企业运营规模稳步上升，整体呈现积极拓展的态势。2020年，万达商管经营面积仍保持领先，整体运营面积达4069.11万平方米，同比增长4.4%；新城控股营运面积增长率最高，整体营运面积为940万平方米，同比增长59.15%；新城控股营运面积的上升得益于吾悦广场数量的大幅增长，截止到2020年12月31日，新城控股新增吾悦广场38座，达成2020年开业100家吾悦广场的既定计划；远洋地产和龙湖涨幅均超过20%，依旧保持平均增长态势。

2）疫情下营收分化明显，新城控股为营收增长最高的上市公司

2020，商业地产板块上市公司营业收入呈现两极分化状态。其中新城控股涨幅领先，同比增长69.46%，华润置地、龙湖地产营收均增长超20%，有明显扩展的趋势，泰禾地产营收降幅最大，同比下降84.7%，万达商管营收下降50.25%，主要受酒店管理圣汐游艇等板块的影响。

3）不可抗力因素导致整体行业毛利率呈下降趋势

由于疫情影响造成不可控事件频发，各大上市公司的经营成本上升，毛利率整体呈现下降的趋势。其中，万达商管、九龙仓、太古地产和中国国贸毛利率实现正增长。

4） 土地储备分化趋势明显，宝龙地产和金地商置涨幅领先

整体上市公司的土地储备情况呈现两极分化的态势。调查组中，宝龙地产、金地商置的土地储备增长较高，土地储备涨幅均突破22%；土地储备面积最大的新城控股土地储备量突破14,300万平方米，同比增长15.32%；九龙仓在土地储备上出现了明显的收敛，储备面积降幅达17.1%；受疫情影响，华润置地、金融街地产的土地储备量在四年里首次下降。

5） 为适应新消费需求，大悦城地产、万达商管推出全新产品线

自2017年以来，宝龙地产、万达商管与大悦城地产推出了全新的产品线；2018年9月，宝龙地产首个品质标杆项目厦门宝龙一城正式开业，宝龙一城以购物中心为核心，融合星级酒店、写字楼、高端公寓、精品SOHO及艺术中心为一体，是宝龙地产首个以轻奢为定位的超高端产品；2020年12月，大悦城地产全新商业产品线大悦春风里在北京大兴开业，大悦春风里从生活美意品牌本质出发，旨在打造区域型时尚生活中心；2021年6月，首个第四代万达广场将在深圳龙岗开业，深圳龙岗万达广场突出旅游、文化、社交和生活四大功能，集场景、内容、科技三大创新亮点于一体，将为消费者提供深度沉浸式消费体验。（睿意德）